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Franz 04/01/17 04:04
Ha respondido al tema Cláusula suelo: Pasos a seguir para recuperar todos los intereses indebidamente cobrados.
El Supremo declaró en diciembre de 2015 como abusivas las cláusulas que imponen al cliente todos los gastos de formalización de hipotecas, cuando deberían asumirlos los bancos en su totalidad o, al menos, la mitad, porque son las entidades las interesadas en registrar la escritura hipotecaria. Desde entonces, la Audiencia Provincial de Zaragoza, un juzgado de Pontevedra, otro juzgado de Granollers y otro de Oviedo, al menos, han dado la razón a los clientes. La OCU, que ha lanzado una campaña para reclamar estos gastos, ya tiene 9.000 apuntados, y afirma que la situación afecta a las seis millones de hipotecas. Cuando todavía no se ha cerrado la batalla judicial por las cláusulas suelo, a la banca puede abrírsele otro frente de demandas. En este caso son los gastos de la escritura hipotecaria, es decir, los del notario, los del Registro de la Propiedad, los de la gestoría (cuando es la propuesta por el banco) y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. La Asociación Española de Banca (AEB), patronal del sector, afirmó que están estudiando “el impacto que pueda tener esta nueva situación”, y que “habrá que analizar caso por caso” las cláusulas aplicadas en las hipotecas. “Es pronto para decir que la sentencia del Supremo se puede generalizar a toda la banca”, comentó. Otras fuentes financieras no ocultaron su preocupación por esta cuestión y calcularon en 1.500 millones el impacto total si todos los bancos devuelven los gastos cobrados. La sentencia del Supremo de hace poco más de un año afecta a las hipotecas vivas. El camino a seguir es acudir primero al defensor del cliente y después a la justicia. “Tienen cuatro años de plazo para reclamar a contar desde la Sentencia, es decir, el 24 de diciembre de 2019; y para aquéllas que hayan sido abonadas, se podrá proceder a la reclamación, si el pago total se hizo cuatro años antes de la sentencia, es decir, desde el 23 de diciembre de 2011”, según Carmen Giménez, abogada de G&G Abogados. Gastos "de cuenta exclusiva" del cliente Una de las cláusulas denunciadas ante el Supremo, perteneciente al BBVA, decía: “Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, subsanación, tramitación” de la escritura hipotecaria. El alto tribunal afirma que “resulta llamativa la extensión de la cláusula que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados del contrato, supliendo y contraviniendo, normas legales”. También dice que esta cláusula “no permite la mínima reciprocidad en la distribución de gastos”, “cuando no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista”, es decir, del banco. Con esta sentencia, el Supremo desestimó dos recursos de casación del Popular y del BBVA tras una demanda de la OCU. Un año después de la sentencia del Supremo, han empezado a llegar las resoluciones de los tribunales. La Organización de Consumidores no duda de que “para recuperar los gastos cobrados indebidamente el consumidor no va a tener más remedio que acudir a juicio, de la misma forma que ocurre con la cláusula suelo”. La OCU lanzó en noviembre pasado una campaña para que los clientes recuperen los gastos de la hipoteca. Según un portavoz de esta asociación, “en apenas dos meses contamos con unos 9.000 consumidores apuntados y unos 50.000 han utilizado la calculadora que ofrecemos en la web para conocer cuántos gastos podrían reclamar”. En una hipoteca de 150.000 euros, estos gastos son la constitución ante notario (unos 425 euros), inscripción en el registro (122 euros) y el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (en torno a 2.550 euros). De media, unos 3.100 euros, calcula la OCU. Ayer se conoció que un juez de Granollers (Barcelona) ha anulado la cláusula suelo de una hipoteca contratada con el BBVA y ha condenado a la entidad bancaria a devolver los 3.371 euros de gastos notariales e impuestos derivados del préstamo, al entender que debían pagarlos ambas partes de forma “equitativa”. En su sentencia, el juzgado de primera instancia número 6 estima parcialmente la demanda presentada por la titular de la hipoteca, firmada con Catalunya Banc, hoy BBVA. Golpe a la reputación El juez estimó la petición de la demandante, representada por el abogado Carles Pastor, que ha recibido 3.371 euros correspondientes a los gastos de notario, registro e impuestos de actos jurídicos. El Juzgado Mercantil número 1 de Pontevedra ha condenado a Banco Pastor (hoy Popular) a devolver la cláusula suelo y abonar 2.949 euros de los gastos de la hipoteca, además del interés legal, 1.056 euros, en un caso defendido por Asufin. Fernando Zunzunegui, abogado experto en derecho bancario, considera que “los bancos asumen un riesgo legal muy elevado de tener que devolver los gastos de las hipotecas, es decir, gestoría, notaria y registro de la propiedad. Una gota más en las prácticas abusivas de los bancos en perjuicio de su dañada reputación”. http://economia.elpais.com/economia/2017/01/03/actualidad/1483474423_689647.html
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Franz 02/01/17 15:43
Ha respondido al tema Cláusula suelo: Pasos a seguir para recuperar todos los intereses indebidamente cobrados.
La Audiencia Provincial de Zaragoza ha fallado la primera sentencia en la que se condena a una entidad bancaria aragonesa a reintegrar al cliente los gastos correspondientes a la formalización de la hipoteca entre los que se encuentran los de notaría, gestoría, registro o Actos Jurídicos Documentados. Esta sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza es la primera dictada y que sigue el criterio que marcó el Tribunal Supremo en su sentencia del 23 de diciembre de 2015 en la que se declaraban nulas las cláusulas que obligaba a los clientes a asumir los gastos de la formalización de la hipoteca como, por ejemplo, los de notaría, registros, aranceles o Actos Jurídicos Documentados, entre otros. De acuerdo con la sentencia del Tribunal Supremo y de la Audiencia Provincial de Zaragoza, "en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo (artículo 517 LEC ), constituye la garantía real (arts. 1875 CC y 2.2 LH ) y adquiere la posibilidad de ejecución especial ( art. 685 LEC )". De esta manera, se recoge que uno de los pagos más importantes -notario y registro-, que tradicionalmente han sido asumidos por los clientes al firmar su hipoteca deberían haberlos asumido el banco dado que, en realidad, estos gastos van dirigidos a asegurar la recuperación del dinero prestado y, por lo tanto, únicamente benefician a la entidad financiera, según explica Alberto Sanjuán, abogado en Cross Abogados, despacho que ha conseguido esta primera sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, a elEconomista.es La sentencia también alude a los Actos Jurídicos Documentados sobre lo que se indica, tanto por parte del Tribunal Supremo como de la Audiencia Provincial de Zaragoza, que "la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante. En su virtud, tanto porque contraviene normas que en determinados aspectos tienen carácter imperativo, como porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario, la declaración de nulidad efectuada por la Audiencia es plenamente ajustada a derecho". Esta sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza es especialmente importante porque puede abrir la vía a que todas las personas que tengan una hipoteca -con independencia de que tengan o no cláusula suelo y de que se estén aún amoritizando o ya esté cancelada-, recuperen el dinero que el banco les obligó a pagar cuando firmaron la hipoteca. "Todos pueden recuperar ese dinero. Eso sí, solo afecta a consumidores, no a empresas. Estamos hablando de más de siete millones de hipotecas en España", según añaden desde el despacho Cross Abogados, que está llevando más de 500 reclamaciones de este tipo en este momento. Cómo recuperar el dinero Para recuperar estas cantidades que se abonaron por la formalización de la hipoteca, los clientes no tienen que declarar contra el banco ni acudir a juicio. "Si tiene la cláusula en su hipoteca -y casi el 100% de las hipotecas las tienen-, podrán recuperar su dinero con el 100% de probabilidades de éxito", añade Alberto Sanjuán. Las personas pueden conocer lo que han pagado por estos conceptos con tan solo consultar la factura del día que le entregaron el notario y el registrador. "Habitualmente, es una gestoría de la propia entidad bancaria la que tramita los pagos en el nombre del cliente y realiza los trámites necesarios para la inscripción de la hipoteca en el Registro, cargando sus honorarios por orden del propio Banco en la cuenta del cliente. En estos casos, en la factura hay un resumen de dichos gastos como "Suplidos"que deben ir siempre acompañados de las facturas originales de Notario y Registro que se dicen pagadas en tu nombre", añaden desde el despacho de abogados. Esta documentación figura junto con la escritura de la hipoteca, aunque en lo casos de que no sea así, es posible pedir copia de estas facturas al Notario y al Registrador llevando una copia de la hipoteca. Además, se puede solicitar ante la delegación de Hacienda el justificante del pago del impuesto. En concreto, los documentos que se necesitan para recuperar el importe de estos gastos -que se pueden reclamar en cualquier momento-, son la escritura de la hipoteca, la factura del notario, la factura del registrador y la carta de pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (modelo 600). http://www.eleconomista.es/aragon/noticias/8060742/01/17/Primera-sentencia-en-Zaragoza-que-obliga-al-banco-a-pagar-los-gastos-de-formalizar-la-hipoteca.html
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Franz 02/01/17 15:34
Ha respondido al tema Cláusula suelo: Pasos a seguir para recuperar todos los intereses indebidamente cobrados.
Son numerosos los afectados por cláusulas suelo que todavía tienen dudas sobre la eliminación y devolución de los intereses pagados en exceso por las clausula suelo. Por tanto Legalfinc, despacho de abogados inmobiliarios en Barcelona, informa a los lectores de los siguientes puntos de interés: 1.- Averiguar si la hipoteca tiene cláusula suelo Lo primero que haría un abogado de cláusulas suelo es saber si el préstamo en cuestión tiene cláusula suelo. Es muy probable que de ser así se sepa, pues no se habrán podido aprovechar las bajadas del Euribor. Pero si hay dudas, cogiendo el recibo del banco se puede saber. Se trata de mirar el tipo de interés que aplican: si supera el valor del Euribor (0,543% en septiembre) más el diferencial (estará en el contrato), es que la hipoteca tiene suelo. Se deben comparar estos recibos de la misma hipoteca, antes y después de la sentencia que acaba con las cláusulas suelo y comprobar la diferencia. 2. Presentar reclamación a la entidad bancaria Presentar una reclamación por escrito a la entidad bancaria mediante burofax o entrega sellada para dejar constancia expresa de la fecha de la reclamación y su contendido. Se debe exigir el pago inmediato integro de todas las cantidad pagadas desde la firma de la hipoteca, sin aceptar quitas, esperas, compensaciones, dépositos ni planes de vida. 3. Retroactividad total La reciente sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 22 de diciembre de 2.016 obliga a las entidades bancarias a devolver los intereses excesivos satisfechos por los clientes afectados por cláusulas suelo desde la fecha de firma de la hipoteca. Si se firmó una hipoteca entre los años 2001 y 2012 y además la cuota mensual que se paga no ha bajado en los últimos años al igual que lo ha hecho el Euribor, muy probablemente el préstamo en cuestión incluya esta estipulación. 4. Exigir un acuerdo por escrito Es importante dejarse asesorar por abogados expertos en hipotecas de la propuesta que haga el banco, pues pueden imponer un interés más alto para compensar la eliminación de la cláusula suelo. Así, todo acuerdo ha de incluir: Pago de los intereses cobrados de más. Disfrutar de la hipoteca sin cláusula suelo Que se aplique Euribor más el diferencia, no el IRPH entidades. Además, también es conveniente no dejarse influenciar por el banco, recordando que la cláusula suelo la colocó el mismo banco que ahora intenta colocar este nuevo pacto. Preguntar a un experto en la materia y valorar pros y contras de presentar una demanda, pues hoy día los costes para presentar una demanda son asequibles. 5.- Presentar demanda Las entidades bancarias intentaran dilatar al máximo todo el proceso, por lo tanto, trascurrido un término de 15 días sin que por escrito se acuerde y pague la retroactividad total y la eliminación de la cláusula suelo hay que presentar una demanda. Un efecto de la anulación de cláusula suelo que los Abogados de LegalFinc Abogados Inmobliarios Barcelona están consiguiendo: si la cláusula suelo es nula, no hay que aplicar interés alguno al préstamo para futuros vencimientos. Además se están consiguiendo la imposición de las costas al banco por lo que, lo que se haya al abogado y procurador se recupera. 6.- Todas las hipotecas La Sentencia afecta no solo a las hipotecas que se estén pagando y haya una clausula suelo vigente, sino a las que ya se han pagado ya o están canceladas y novadas. Asimismo también son de aplicación tanto a particulares como a empresas ya que la falta de información y transparencias no solo afecta a los consumidores. 7.- Distintas cláusulas suelo IRPH congelado y Euríbor alto fijo Junto con cláusula suelo que establece un interés fijo con independencia, hay más cláusulas que son parecidas y que también han de ser objeto de eliminación y retroacción. Si se tiene una Interés fijo por aplicación del IRPH Entidades, también se puede reclamar. Asimismo, si se tiene un Índice Fijo Muy alto sonre un 4% del tipo de interés también se ha considerado una clausula suelo encubierta. El Despacho Bertrán Pagés Legal Finca Abogados Inmobiliarios especializado en reclamaciones y desahucios express pone a su disposición un servicio de consulta gratuita porque los casos son diferentes y hay que hacer un estudio personalizado.
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Franz 30/12/16 15:36
Ha respondido al tema Cláusula suelo: Pasos a seguir para recuperar todos los intereses indebidamente cobrados.
Y es lo que debe de ser, que todos los partidos porten una ayudadita a esta norma sobre la clausulas del suelo. Y que sucede, que en vez de ponerse de acuerdo e ir todos los partidos a una, algún partido que otro, están disconforme y hasta que no se pongan de acuerdo, supongo que solo impera un punto, el de la Justicia. El cual es el que estamos todos de acuerdo, estar asesorados por un buen letrado. Saludos
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