Si estás pagando un crédito hipotecario pero se te presenta una situación en la que debes cambiar de casa puede que te sientas atado por tu obligación con el banco. En este punto la pregunta que pasa por tu mente es: ¿si una casa está hipotecada se puede vender? En el siguiente artículo veremos los aspectos de este tipo de proceso.
¿Si una casa está hipotecada se puede vender?
Comenzaremos dando la respuesta corta a esta pregunta: sí, sí es posible vender una casa aún si está hipotecada. Este proceso se conoce como traspaso de hipoteca y se da cuando una persona que tiene una propiedad con una hipoteca decide venderla a otra persona, ya sea por razones económicas o personales, la cual adquirirá tanto los derechos como las responsabilidades sobre la propiedad. Es decir, esta persona no sólo va a figurar como el nuevo dueño de la casa, sino también como el nuevo deudor ante el banco.
El proceso de traspasar una hipoteca a otra persona suele ser bastante complejo debido a la cantidad de trámites legales que implica el deshacerse de una deuda tan importante y pasársela a otro. Y es más complicado cuando la razón por la que el dueño actual de la hipoteca debe vender la casa es porque se encuentra en situación de deudor. Aun así tampoco es imposible vender una casa que esté hipotecada.
Al vender una casa que esté hipotecada se deben tomar en cuenta los siguientes aspectos:
- Todo el proceso debe notificarse al banco y debe ser realizado con su autorización.
- El proceso legal es complejo y todo debe estar notariado.
Sin embargo, existe una opción más factible para la persona que desee vender una casa hipotecada: pactar la compra con una persona que, bajo contrato legal y notariado, se comprometa a pagar por adelantado un porcentaje de la vivienda con la promesa de compraventa. Cuando el deudor reciba este dinero cancele la deuda al banco en su totalidad y proceda a realizar el levantamiento de la hipoteca, el cual implica dar por terminada la obligación de pago y cambiar el registro público de la vivienda. Cuando ya la propiedad esté libre de deuda acordar la entrega al nuevo dueño de la casa sin cargos.
Otra opción para vender una casa que está hipotecada es venderla a un comprador que haya obtenido un crédito hipotecario con otro banco. En este proceso el banco del comprador tiene que pagar la deuda al banco del vendedor para luego levantar la hipoteca de la casa y sólo así la casa pase a ser del nuevo dueño y éste quede pagando su propio crédito hipotecario. Esta opción es más lenta, sin embargo, la idea es que conozcas todas las opciones disponibles.
Ahora bien, si el crédito hipotecario del comprador es emitido por el mismo banco del vendedor, el proceso es más rápido y sencillo ya que el banco simplemente tiene que pasar la deuda del comprador y cambiar de nombre de deudor.
Venta con subrogación hipotecaria
La subrogación (sustituir en una obligación o derecho) hipotecaria supone el cambio o sustitución del deudor, en este caso un nuevo deudor ocupará el lugar del anterior. Mediante la subrogación hipotecaria, el comprador sustituye la hipoteca al vendedor; por lo que, tanto la propiedad del inmueble como la obligación hipotecaria quedan para el nuevo propietario.
Es aconsejable que al comprar una casa hipotecada se realice la subrogación hipotecaria; así que si estás pensando en subrogar una hipoteca debes presentar la solicitud al banco, adjuntando los documentos exigidos y someterse a su evaluación y aprobación.
Recuerda que en la misma escritura de compraventa del bien hipotecado se hace la subrogación de la hipoteca.
Venta sin subrogación hipotecaria
Al vender sin subrogación hipotecaria: si el deudor hipotecario no paga la deuda, el acreedor podrá ejecutar la hipoteca a pesar de que el bien pertenezca a otra persona, y esa otra persona no sea el deudor.
Acciones en la hipoteca
La hipoteca le da al acreedor hipotecario dos acciones: la hipotecaria y la personal, y en este caso las dos siempre recaen sobre el deudor, pero cuando se vende la casa sin subrogar la hipoteca, esas dos acciones se separan y puede pasar que:
- La acción hipotecaria recaiga sobre el comprador actual poseedor del bien, y la acción personal sobre el vendedor, que sigue siendo el vendedor.
- Pero si el vendedor, luego de vender la casa no paga la deuda, el banco va a perseguir el inmueble que está en manos del comprador, sin importar que él no deba nada al banco, y sin que el comprador pueda exigir al banco que primero persiga al deudor.
En conclusión, la compra de una casa hipotecada sin subrogar es un riesgo grande que tendrá quien la compra.
¿Qué debo tomar en cuenta al comprar una casa hipotecada?
En el caso de la persona que decida comprar una casa que ya está hipotecada debe saber que al hacer el proceso de compra por traspaso de hipoteca no sólo recibirá la casa sino la responsabilidad de terminar de pagarle al banco la deuda, por lo que es pertinente que evalúe los siguientes aspectos:
- El valor del inmueble versus el crédito hipotecario: Debes evaluar que la recompensa por comprar una casa hipotecada sea el de obtener un mejor precio, incluso si debes pagar la hipoteca, porque si vas a gastar más es preferible que escojas una casa sin hipoteca.
- Paga cuanto antes el crédito: Si tienes posibilidad de hacer pagos anticipado o adelantos del crédito una vez adquirido es recomendable que lo hagas ya que saldrás más rápido de la deuda y pagarás menos intereses. Pero verifica que el banco no cobre penalizaciones por ello.
- El valor de la propiedad: Es bien sabido que las propiedades adquieren valor con el paso del tiempo si se les mantiene en un buen estado, pero también se pueden depreciar si las condiciones han desmejorado mucho. Por eso evalúa tantas opciones de casas como puedas antes de elegir una.
- Pago de impuestos: La casa que compres debe cumplir con todos los requisitos legales y el pago de impuestos debe estar al día para que te evites problemas en el futuro.
En resumen, si una casa está hipotecada es posible venderla aunque esto debe ponerse de manifiesto como primer detalle por parte del vendedor, aunque también es responsabilidad del comprador verificar todo lo relacionado con la vivienda que desea comprar, ya que al comprar una vivienda que está hipotecada el proceso legal será más complejo y además será el nuevo responsable de pagar la deuda. Te recomendamos tener presente los tips dados en este artículo y así evitar correr riesgos.
