Hipotecar una casa es una decisión financiera muy importante, ya que implica llevar a cuestas una deuda que tomará varios años en ser cancelada. Sin embargo, es la vía que muchos eligen para adquirir un inmueble, o bien para obtener un préstamo con garantía hipotecaria. Si ya tienes una hipoteca, pero necesitas dinero, puede que te preguntes: ¿Puedo hipotecar mi casa 2 veces?
¿Puedo hipotecar mi casa 2 veces?
Solicitar un crédito hipotecario para adquirir una vivienda es un proceso complicado debido a la cantidad de requisitos que piden los bancos, y al tomar este crédito, estás adquiriendo una obligación de pago que toma muchos años en ser cancelada. En este período de tiempo puedes verte en situaciones en las que necesites dinero, por lo que te preguntes si puedes hipotecar tu casa 2 veces.
Pues bien, si piensas en solicitar una segunda hipoteca para Hipotecar una casa, es poco probable que puedas hipotecar tu casa 2 veces. ¿Por qué?:
¿Por qué no puedo pedir una segunda hipoteca?
La respuesta a esta pregunta es simple. Porque ya tienes una deuda donde dicho bien inmueble es el aval en otro banco. Si incumplieras con ambas obligaciones, la casa se vendería y la prioridad sería pagarle al banco que emitió la primera hipoteca, dejando la segunda hipoteca precisamente como segunda en nivel de importancia, lo que puede hacer que este segundo acreedor no reciba la totalidad del dinero adeudado, ya que hipotecó un bien inmueble que ya tenía una carga crediticia. Esto hace que las segundas hipotecas tengan tasas de interés más altas, lo que aumenta considerablemente tu deuda actual.
Otra alternativa es la de quizás poder pedir una ampliación de la hipoteca, veamos si es posible:
¿Puedo solicitar una ampliación de la primera hipoteca?
La opción más viable si quieres hipotecar tu casa 2 veces es solicitar una ampliación de la hipoteca original en la misma entidad bancaria, cambiando los términos y condiciones del contrato original. En este caso, el banco hace un estudio para determinar cuánto puede prestar adicional sobre el valor de la vivienda, manteniendo la hipoteca como garantía de pago. Este proceso se conoce como novación, el cual supone el cambio en las condiciones originales del contrato de la hipoteca, lo cual lógicamente se hace con el mismo banco.
En el caso de hipotecar la vivienda dos veces, antes es conveniente conocer si es bueno o no:
¿Es bueno hipotecar la casa 2 veces?
En cualquier caso, es importante que te preguntes: ¿es la mejor decisión el hipotecar mi casa 2 veces? Debes tener en cuenta que si ya de por sí necesitas solicitar una segunda hipoteca por falta de liquidez significa que tu situación financiera no es la mejor actualmente, por lo que ya es difícil pagar una primera deuda. Ahora imagina tener que pagar dos cuotas de dos hipotecas. La solución de liquidez será de muy corto plazo, ya que en poco tiempo estarás de nuevo ahogado en deudas, lo que te hace muy susceptible a perder tu vivienda por impago.
Si no puedes pagar tu préstamo hipotecario, una buena opción en lugar de pensar en hipotecar tu casa 2 veces es hacer una subrogación del préstamo hipotecario, es decir, transferir tu deuda de un banco a otro con mejores condiciones, algo así como una compra de cartera. De esta manera podrás obtener una mejor condición para tu cuota mensual y probablemente puedas pagarla. Esto es diferente a la novación, ya que estás pasando tu deuda de un banco a otro, lo que puede acarrearte costos adicionales.
Si en efecto pueden acceder a una segunda hipoteca, es bueno conocer al respecto sobre esta posibilidad:
Cómo se hace una ampliación de hipoteca
Existe una solución que les permitirá solicitar más dinero por tu casa sin tener que pedir una segunda hipoteca sobre la misma. Para ello, deben comunicarse con su banco, aquél que les otorgó el crédito hipotecario, para solicitarles la ampliación de la misma. Si acepta darles la ampliación de hipoteca de la vivienda, el banco les otorgará nuevamente un monto de dinero, que se sumará a la deuda inicial.
Es interesante saber cuáles pueden ser los motivos para refinanciar una hipoteca:
Motivos para refinanciar una hipoteca
- Buscar una tasa de interés más baja.
- Necesitar elevar o reducir el plazo del crédito hipotecario.
- Reducir el Costo Anual Total (CAT).
- Querer pagar menores cuotas mensuales.
- Acceder a ventajas en pagos adelantados sin cargos y otras.
Preguntas Frecuentes
Si necesitan conocer más sobre el tema, pueden consultar las preguntas más frecuentes y sus respuestas:
¿Cuántas veces se puede hipotecar una propiedad?
En algunos casos pueden ser titulares de más de un préstamo hipotecario a la vez, si su capacidad de endeudamiento es ideal. Solamente bajo ese tipo de circunstancia, y debe ser aprobado por el banco, que es muy reticente en estos casos.
¿Qué es la capacidad de endeudamiento?
La capacidad de endeudamiento se refiere al dinero que podrán destinar cada mes a pagar el o los préstamos otorgado.
Obtener refinanciamiento en otro banco
Puede existir la alternativa para solicitar una segunda hipoteca, con un refinanciamiento hipotecario con otro banco o entidad financiera. Dicho refinanciamiento dependerá de si los bancos en Colombia lo ofrecen, y mediante esta modalidad pueden acceder a unas mejores condiciones hipotecarias.
A partir de este refinanciamiento, la deuda es traspasada a otro banco que les ofrezca mejores condiciones de crédito hipotecario. El proceso de refinanciamiento hipotecario no es diferente a cuando realizan el proceso por una hipoteca tradicional, deben tener un estudio socioeconómico y avalúo del inmueble a hipotecar.
Luego, deberán firmar un nuevo contrato, además de una nueva escritura de la propiedad a hipotecar, al tener que cancelar el crédito hipotecario original.
¿Qué es una segunda hipoteca o "junior-lien?"
Más allá que en el país no se la ofrezca, es interesante saber de qué se trata la segunda hipoteca o gravamen "junior". Se refiere a un préstamo al que pueden acceder a cambio de ofrecer su vivienda como garantía colateral, mientras pagan otro préstamo siendo la garantía la vivienda.
En el caso de este tipo de préstamos sobre el valor neto de la vivienda y las líneas de crédito hipotecarias (HELOC), en inglés, se relacionan con segundas hipotecas. Se trata de una modalidad de hipoteca como otras que surgen.
En resumen, técnicamente sí es posible hipotecar tu casa 2 veces a través de una novación con tu banco para hacer una ampliación del préstamo y obtener liquidez. Sin embargo, ten en cuenta que es muy difícil, por no decir imposible, que otro banco te apruebe un crédito con garantía hipotecaria cuando ya la vivienda tiene otra hipoteca.
